DNotI
Deutsches Notarinstitut

Der DNotI-Report 2000/22

November 2000

Informationsdienst des Deutschen Notarinstituts

Inhaltsübersicht

Aus der Gutachtenpraxis des DNotI

BGB §§ 156, 313; BNotO § 20; BeurkG § 15 - Freiwillige Grundstücksversteigerung, Belehrungspflichten des Notars

Rechtsprechung

WEG §§ 10 Abs. 2, 15, 23 Abs. 4 - Kein Sondernutzungsrecht durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluß

WEG §§ 10, 15; BGB § 877 - Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts

GmbHG § 5; UntG-DDR §§ 17 - 19 - Inhalt der Sacheinlagefestsetzung

BGB §§ 123, 242 - Anfechtung bei arglistiger Täuschung

TKG § 57; BGB § 1090 - Dienstbarkeit zur telekommunikativen Nutzung

Hinweise für die Praxis

Literatur

 

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Aus der Gutachtenpraxis des DNotI

BGB §§ 156, 313; BNotO § 20; BeurkG § 15

Freiwillige Grundstücksversteigerung, Belehrungspflichten des Notars

I. Sachverhalt

Ein Grundstücksaukionator beabsichtigt, eine freiwillige Grundstücksauktion durchzuführen. Dabei soll der Zuschlag durch den Auktionator selbst erfolgen. Parallel zum Versteigerungsvorgang soll von einem anwesenden Notar ein Versteigerungsprotokoll nebst Kaufvertrag beurkundet werden. Der wesentliche Inhalt des Vertrages und der Versteigerungsbedingungen sollen in einer Stammurkunde enthalten seien, auf die verwiesen werden soll. Verlesen werden soll nicht der Protokollteil als Tatsachenurkunde, sondern nur Personalien, Grundbuchdaten, Meistgebot und das - kurzgehaltene - Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft mit Auflassung und Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

II. Fragen

Welche beurkundungsrechtlichen Voraussetzungen sind bei der notariellen Urkunde über die freiwillige Versteigerung zu beachten?

Wie kann den Belehrungspflichten genügt werden?

III. Rechtslage

1. Vertragsschluß

§ 20 Abs. 3 BNotO normiert die Zuständigkeit des Notars, freiwillige Versteigerungen durchzuführen. Die Versteigerung ist eine besondere Form des Verkaufes, der in einem besonderen Verfahren zur Erzielung des höchstmöglichen Preises durchgeführt wird (vgl. BGH NJW 1998, 2350; ausführlich Limmer, in: FS Bezzenberger, 2000, S. 509 ff.; Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 3. Aufl., § 20 BNotO Rn. 75; Seybold/Schippel/Reithmann, BNotO, 6. Aufl., § 20 BNotO Rn. 44). § 20 Abs. 3 BNotO regelt den Fall, daß der Notar selbst die Versteigerung durchführt, also die Funktion des Auktionators wahrnimmt, der die Gebote entgegennimmt und über den Zuschlag entscheidet. Daneben besteht auch die Möglichkeit, daß ein Dritter als Auktionator handelt und der Notar nur über die Auktion eine notarielle Niederschrift fertigt.

Nach ganz h. M., die auch der BGH unlängst bestätigt hat, ist auch die freiwillige Versteigerung eines Grundstücks der Abschluß eines Kaufvertrages, der von Willenserklärungen, nämlich einem Angebot (Gebot) und einer Annahme (Zuschlag) abhängt (BGH NJW 1998, 2350; BGH NJW 1992, 905; BGH NJW 1983, 1186; Gutachten DNotI-Report 1996, 209; Staudinger/Bork, 13. Bearb., § 156 BGB Rn. 2 ff.). Gebot und Zuschlag sind daher Willenserklärungen, da sie sich nach allgemeinen Regeln richten (BGH NJW 1998, 2350; BGH NJW 1983, 1186; MünchKomm-Kramer, 3. Aufl., § 156 BGB Rn. 2; Palandt/Heinrichs, 59. Aufl. 2000, § 156 BGB Rn. 1).

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Allerdings besteht Einigkeit, daß § 156 BGB dispositiv ist, so daß in den Versteigerungsbedingungen geregelt werden kann, daß der Zuschlag durch den Auktionator noch nicht den Kaufvertrag begründet, sondern nur eine Art Vorauswahl darstellt mit der Folge, daß dann zwischen dem Eigentümer bzw. dem Auktionator als Vertreter des Eigentümers und dem Meistbietenden ein separater Kaufvertrag nach den allgemeinen Vorschriften geschlossen werden kann (BGH NJW 1998, 2350; Staudinger/Bork, § 156 BGB Rn. 7; so lag der Fall bei KG OLGE 39, 128, das der Auffassung war, daß der Zuschlag bei einer Jagdpachtversteigerung nur die Bereitschaftserklärung darstelle, mit dem Bieter einen separaten formwirksamen Kaufvertrag zu schließen; vgl. auch Soergel/Wolf, 12. Aufl., § 156 BGB Rn. 13). Der BGH hat in der Entscheidung aus dem Jahr 1998 (NJW 1998, 2350) ausdrücklich darauf hingewiesen, daß dieses vom Leitbild des § 156 S. 1 BGB abweichende Verfahren, wonach durch den Zuschlag nicht der sofortige Vertragsschluß zustande kommt, sich ausdrücklich aus den Versteigerungsbedingungen ergeben muß. Wird die Versteigerung entsprechend der gesetzlichen Regelung durchgeführt, ist Folge, daß bereits durch den Zuschlag ein entsprechender Vertrag zwischen dem Ersteher und dem Eigentümer vertreten durch den Auktionator nach den Versteigerungsbedingungen und den besonderen Kaufvertragsbedingungen zustande kommt.

2. Beurkundungsbedürfigkeit nach § 313 BGB

Es stellt sich dann die weitere Frage, welche Formvorschriften und Beurkundungsvorschriften hierfür zu beachten sind. Es besteht Einigkeit, daß auch der im Wege der Versteigerung zustande gekommene Grundstückskaufvertrag nach § 313 BGB notarieller Beurkundung bedarf (BGH NJW 1992, 905; BGH NJW 1998, 2305; Staudinger/Bork, § 156 Rn. 7; Seybold/Schippel/Reithmann, § 20 BNotO Rn. 50), und daß die Beurkundung der Versteigerung selbst wiederum eine Beurkundung von Willenserklärungen ist und daher den Anforderungen der §§ 6 ff. BeurkG genügen muß (vgl. BGH NJW 1998, 2350; Huhn/von Schuckmann, BeurkG, 3. Aufl., § 15 BeurkG Rn. 7; Keidel/Kuntze/Winkler, BeurkG, 13. Aufl., § 15 BeurkG Rn. 4; Seybold/Schippel/Reithmann, § 20 BNotO Rn. 51). Eine Vereinfachung bringt nur § 15 S. 1 BeurkG. Danach gelten nur solche Bieter als beteiligt, die an ihr Gebot gebunden bleiben; dies nach § 156 S. 2 BGB nur der Meistbietende.

3. Beurkundungsverfahren

Für das Beurkundungsverfahren folgt daraus, daß die Erklärungen der Beteiligten protokolliert, vorgelesen und von diesen unterzeichnet werden müssen (§ 13 BeurkG). Auf der Veräußererseite beteiligt ist der Auktionator i. d. R. als Vertreter des Einlieferers (vgl. BGH NJW 1983, 1186; Staudinger/Bork, § 156 BGB Rn. 6; von Hoyningnen-Huene, NJW 1973, 1476; Schneider, DB 1981, 99; Palandt/Heinrichs, § 156 BGB Rn. 1). Auf der Erwerberseite ist der Meistbietende beteiligt. Dementsprechend muß die Urkunde grundsätzlich sowohl dem Auktionator – der den Zuschlag erklärt – als auch dem Meistbietenden vorgelesen und von diesen genehmigt und unterschrieben werden (BGH NJW 1998, 2350; Keidel/Kuntze/Winkler, § 15 BeurkG Rn. 9).

Wird der Vertrag wie in der Praxis üblich entsprechend dem gesetzlichen Leitbild des § 156 BGB durch Gebot und Zuschlag geschlossen, sind als Willenserklärungen zu beurkunden das Gebot des Meistbietenden und der Zuschlag des Auktionators. Es muss daher bei der Gestaltung der Urkunde darauf geachtet werden, dass nicht - wie in dem vom BGH im Jahre 1998 entschiedenen Fall (BGH NJW 1998, 2350) - neue, nach dem Gebot und dem Zuschlag abgegebene Erklärungen abgegeben und beurkundet werden. Es müssen die Willenserklärungen beurkundet werden, die nach dem Willen der Beteiligten den Vertragsschluss zur Folge haben sollten, nämlich die Abgabe des Gebotes und der Zuschlag. Die Einheitlichkeit der Verhandlung erfordert dabei auch die Anwesenheit des Notars bei der Durchführung der Auktion, zumindest bei Abgabe des Gebotes des Meistbietenden und bei Abgabe des Zuschlages.

Des weiteren muß bei diesem Verfahren sicher gestellt werden, dass die Willenserklärungen - Gebot und Zuschlag - bereits den Vertragsinhalt kennzeichnen, so dass die Vertragsbedingungen, die vor der Auktion den Beteiligten zur Kenntnis gebracht werden müssen, dem nachfolgenden zu verlesenden Protokoll entsprechen (Limmer, FS Bezzenberger, S. 513 f.).

4. Verweisung gem. § 13 a BeurkG

Die allgemeinen Versteigerungsbedingungen, die durch den Grundstückseigentümer gestellt werden, enthalten in der Regel Bestimmungen, die die gesetzliche Regelung des § 156 BGB ergänzen bzw. modifizieren sowie Bestimmungen über den Inhalt des abzuschließenden Vertrages. Soweit die allgemeinen Versteigerungsbedingungen Bestimmungen über den Inhalt des abzuschließenden Vertrages enthalten, unterliegen auch sie der Beurkundungspflicht gem. § 313 BGB. Auch hier gelten die allgemeinen Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen gem. § 6 f BeurkG. Insoweit gilt auch die Bestimmung des § 13 a BeurkG, wonach in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen werden kann. Soweit die allgemeinen Versteigerungsbedingungen auch Bestimmungen zur versteigerungsrechtlichen Gebundenheit der Bieter und zur Durchführung der Versteigerung im allgemeinen enthalten, die auch für die anderen Teilnehmer der Grundstücksversteigerung verbindlich sein sollen, wird die rein beurkundungsrechtliche Verweisung gem. § 13 a BeurkG nicht genügen. Hier ist § 2 AGBG über die Einbeziehung der allgemeinen Geschäftsbedingungen in den Vertrag zu berücksichtigen. Im Ergebnis dürften aber Zweifelsfragen über die versteigerungsrechtliche Gebundenheit ohnehin nur in der Person des Erstehers relevant werden, für den die allgemeinen Versteigerungsbedingungen in jedem Fall durch notarielle Beurkundung bzw. durch Verweisung gem. § 13 a BeurkG nach Erteilung des Zuschlags verbindlich werden. Dies gilt grundsätzlich selbst dann, wenn sich der Meistbietende vor Schluß der Verhandlung entfernt, diese Tatsache in der Niederschrift festgestellt wird und daher die Bestimmungen des § 13 Abs. 1 BeurkG gem. § 15 Satz 2 BeurkG nicht gelten.

Es spricht damit einiges dafür, dass der Notar in die Versteigerungsbedingungen nicht nur Bestimmungen zur Abwicklung der Versteigerung aufnimmt, sondern auch den wesentlichen Inhalt des abzuschließenden Vertrages bestimmt (vgl. Limmer, S. 517). In der Versteigerungsbedingungsurkunde kann insofern bereits 

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der Kaufvertrag mit den üblichen Sicherungsmechanismen und Klauseln, etwa Fragen der Vormerkung, Lastenfreistellung, Gewährleistung, Finanzierung und Erschließungskosten, enthalten sein und auf diese Urkunde kann nach § 13 a BeurkG verwiesen werden.

5. Gestaltung des Beurkundungsverfahrens gem. § 17 Abs. 2 a BeurkG

a) Maßstäbe der Richtlinien

Bei der Verweisung nach § 13 a BeurkG ist auch die Neuregelung des § 17 Abs. 2 a BeurkG zu berücksichtigen, wonach der Notar das Beurkundungsverfahren so gestalten soll, dass die Einhaltung der Belehrungs- und Prüfungspflichten nach § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG gewährleistet ist. Die nach § 13 a BeurkG grundsätzlich zulässige Bezugnahme auf andere notarielle Urkunden steht zwangsläufig in einem Spannungsverhältnis zu den Belehrungspflichten nach § 17 BeurkG.

Die Richtlinienempfehlungen der BNotK behandeln diesen Bereich im 11. Abschnitt. Nach II. 1. RL-E BNotK hat der Notar das Beurkundungsverfahren so zu gestalten, dass die vom Gesetz mit den Beurkundungserforderniss verfolgten Zwecke erreicht werden, insbesondere die Schutz- und Belehrungsfunktion der Beurkundung gewahrt und der Anschein der Abhängigkeit oder Parteilichkeit vermieden wird. Die mißbräuchliche Auslagerung geschäftswesentlicher Vereinbarungen in Bezugsurkunden (§ 13 a BeurkG) ist gem. II. 2. RL-E BNotK unzulässig. Diese Richtlinienempfehlung der Bundesnotarkammer haben fast alle Notarkammern mit den gleichen Wortlaut in ihren Richtlinien übernommen. Voraussetzung für eine unzulässige Auslagerung ist damit, dass es sich um eine "mißbräuchliche" Auslagerung und um "geschäftswesentliche" Vereinbarungen handelt.

b) Geschäftswesentliche Vereinbarungen

Unter geschäftswesentliche Vereinbarungen werden beispielsweise der vollständige Wortlaut eines Bauträgerkaufvertrages bzw. bei einem Bauherren-Model des Gesellschaftsvertrages gefasst. Als nicht geschäftswesentlich werden beispielsweise bei Beurkundung eines Bauträgervertrags die notariell beurkundete Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung sowie die Baubeschreibung gesehen (vgl. Frenz, in: Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, § 17 BeurkG Rn. 39; Keidel/Winkler, BeurkG, 14. Aufl., § 17 Rn. 57; Vollhardt, Richtlinien, MittBayNot. 1999, S. 12). Demnach würde es sich im vorliegenden Zusammenhang der freiwilligen Versteigerung bei der Auslagerung der Kaufvertragsregelungen durchaus um geschäftswesentliche Vereinbarungen im Sinne der Richtlinien handeln.

c) Sinn- und zweckorientierte Auslegung der mißbräuchlichen Auslagerung

Bei der Auslegung des Wortes "mißbräuchlich" ist auf den Sinn und Zweck der Regelungen im zweiten Abschnitt der Richtlinien abzustellen. Mit den Richtlinienbestimmungen soll nicht die Entlastungsfunktion des § 13 a BeurkG in Frage gestellt werden (Starke, DAI-Fortbildungsskript "Neues Berufsrecht der Notare, 2000", S. 26; Vollhardt, Richtlinien, Sonderbeilage mit MittBayNot 1999, S. 13). Sinn des II. Abschnitts, Punkt 2, ist es, zu verhindern, dass die Möglichkeit des § 13 a BeurkG dazu benutzt wird, geschäftswesentliche Vereinbarungen in mißbräuchlicher Weise in Bezugsurkunden auszulagem, damit - in der Erwartung, dass auf die Verlesung der Bezugsurkunden verzichtet wird - der Inhalt den Beteiligten nicht zur Kenntnis gelangt. (Starke, S. 26; Vollhardt, Richtlinien, Sonderbeilage mit MittBayNot 1999, S. 13). Die in § 13 a BeurkG vorgesehenen Erleichterungen sollen nicht in einer Weise genutzt werden können, dass die Funktionen des Beurkundungsverfahrens ins Leere gehen (Frenz, § 17 BeurkG Rn. 39).

Bei einer auf dieser Grundlage an Sinn und Zweck der Vorschrift orientierten Auslegung ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber sowohl in § 156 BGB als auch in § 15 BeurkG die Versteigerung mit einem spezifischen Vertragsschlußverfahren und einem spezifischen Beurkundungsverfahren ausgestaltet hat. Im Regelfall kommt bereits durch den Zuschlag der Vertrag zwischen dem Meistbietenden und dem Auktionator zustande. Aus § 15 Satz 2 BeurkG ergibt sich, dass in dem Fall, in dem sich ein Bieter vor dem Schluß der Verhandlung entfernt, die Verlesungspflicht gern. § 13 Abs. 1 BeurkG nicht gilt. Das gleiche gilt nach überwiegender Meinung, falls der Meistbietende sich zwar nicht entfernt, aber seine Unterschrift verweigert (vgl. Keidel/Winkler, § 15 BeurkG Rn. 10). Das Gesetz selbst schränkt also in § 15 Satz 2 BeurkG die allgemeinen Regelungen des notariellen Beurkundungsverfahrens für die Frage des Vorlesens, der Genehmigung und der Unterschrift durch die Beteiligten ein. Diese Sonderregelungen geben einen Anhalt auch für die an Sinn und Zweck orientierte Auslegung des Umfangs der Qualifizierung einer Verlagerung in eine Bezugsurkunde als mißbräuchlich.

Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass § 13 a BeurkG keine Einschränkung oder Erleichterung der Prüfungs- und Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG enthält. Es besteht lediglich eine eingeschränkte Verlesungspflicht. Die Prüfungs- und Belehrungspflichten aber erstrecken sich auch im Fall des § 13 a BeurkG auf den gesamten Inhalt des Rechtsgeschäfts (Keidel/Winkler, § 13 a BeurkG Rn. 71). Allerdings wird die nach § 13 a BeurkG zulässige Bezugnahme auf andere notarielle Urkunden letztlich auch der Belehrungspflicht in der Regel weniger gerecht als die nochmalige vollständige Beurkundung, d. h. Verlesung der Erklärungen. Andererseits kann die Wiederholung des Textes einer anderen Urkunde dazu führen, dass die spätere Urkunde überfrachtet und dadurch unübersichtlich wird und die Aufmerksamkeit der Beteiligten von wesentliche auf unwesentliche Punkte abgelenkt und gerade damit die sachgemäße Beratungs- und Belehrung beeinträchtigt wird (Keidel/Winkler, § 13 a BeurkG Rn. 9). Aus diesem Grunde kann die Bezugnahme zweckmäßiger sein, was der Notar nach pflichtgemäßem Ermessen zu prüfen hat (Keidel/Winkler, § 13 a BeurkG Rn. 10).

Auch bei der freiwilligen Versteigerung dürfte es vom Schutzzweck her sogar eher geboten sein, den wesentlichen Vertragsinhalt bereits in die Versteigerungsbedingungen bzw. in einer Bezugsurkunde niederzulegen, da bereits mit dem Zuschlag die Bindung eintritt und die notarielle Urkunde sogar gegen den Willen des Meistbietenden, der sich weigert zu unterschreiben oder sich ent-

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fernt, errichtet werden kann. Im Unterschied zur normalen Beurkundungssituation werden die Willenserklärungen nicht im Anschluss an die Belehrung abgegeben, sondern sind zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits abgegeben. Die nachträgliche Beurkundung bei der Versteigerung kann damit gerade nicht die gleiche Belehrungssicherheit bieten wie die Beurkundung nach § 13 a BeurkG. Für die Beteiligten sachgerechter und auch dem Schutzzweck besser entsprechend ist es, wenn sich bereits aus den Versteigerungsbedingungen, die in einer gesonderten Urkunde nach § 13 a BeurkG niedergelegt sind, ergibt, welcher konkrete Vertrag mit welchem konkreten rechtsgeschäftlichen Inhalt geschlossen wird (Limmer, S. 517 f.). In dem Fall der freiwilligen Versteigerung erscheint die Aus- bzw. Vorverlagerung des wesentlichen Vertragsinhaltes in die Versteigerungsbedingungen bzw. eine Stammurkunde deshalb in gleicher Weise sachgerecht wie bei dem typischen Anwendungsfall des § 13 a BeurkG der Unübersichtlichkeit von Urkunden. Jedenfalls erscheint bei der freiwilligen Versteigerung die Bezugnahme gem. § 13 a BeurkG nicht als mißbräuchlich im Sinne der Richtlinienbestimmungen. Hier liegt weder objektiv noch subjektiv ein Anhaltspunkt vor, dem Notar ein über die Nutzung der gesetzlich in § 13 a BeurkG vorgesehenen Möglichkeit hinausgehenden Mißbrauch vorwerfen zu können. Im Gegenteil bedingt hier das vom Gesetzgeber mit §§ 156 BGB und § 15 Satz 1 BeurkG spezifisch ausgestaltete Vertragsschluß- und Beurkundungsverfahren bei der freiwilligen Grundstücksversteigerung auch eine spezifische Ausgestaltung der Belehrungspflichten.

d) Gestaltung der Prüfungs- und Belehrungspflichten

aa) Belehrung vor Abgabe des Angebots

Seiner auch bei Bezugnahme nach § 13 a BeurkG uneingeschränkt bestehenden Prüfungs- und Belehrungspflichten (vgl. oben unter 11. 2.) kann der Notar insbesondere dadurch nachkommen, daß er bereits am Anfang der Versteigerung und damit noch vor Abgabe der Willenserklärung die Versteigerungsbedingungen bzw. die Bezugsurkunde gegenüber den Bietern erläutert. In jedem Fall muss, was schon das Verfahren nach § 13 a BeurkG erfordert, den Beteiligten die rechtzeitige Einsichtnahme in die Bezugsurkunde möglich sein (Keidel/Winkler, § 13 a BeurkG Rn. 68; Limmer, in: Eylmann/Vaasen, § 13 a BeurkG Rn. 8 und 10).

Die vorgezogene Belehrung hat den Vorteil,daß sie den Meistbietenden als späteren Vertragspartner vor Abgabe seiner bindenden Erklärung erreicht und der Schutzfunktion der Belehrung damit in besonderer Weise entsprochen wird. Der Nachteil der vorgezogenen Belehrung besteht darin, daß sie gegenüber allen anderen Bietern, die nicht Vertragspartner werden, erfolgt und je nach Rückfragen und Erörterungsbedarf der Bieter den Ablauf des Versteigerungsverfahren beeinträchtigen kann. Als ausreichend wird man es deshalb auch ansehen können, wenn der Notar vor Beginn der Versteigerung in kurzer, allgemeiner Form das Verfahren nach § 13 a BeurkG und die wesentlichen Vertragsinhalte erläutert. Dafür, daß § 17 BeurkG für die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens keine umfassende Belehrung vor Beginn des Versteigerungsverfahrens zwingend erfordert, spricht, dass auch im Regelfall der Beurkundung die Belehrung im unmittelbar zeitlichen Zusammenhang mit der Beurkundung und nicht antizipiert erfolgt.

bb) Belehrung bei der Beurkundung

Ein Gestaltungsverfahren, das den Anforderungen des § 17 Abs. 2 a BeurkG genügt, sollte im Fall der freiwilligen Versteigerung unter Verweisung gem. § 13 a BeurkG so durchgeführt werden, dass jedenfalls bei der sich dem Versteigerungsverfahren anschließenden Beurkundung eine separate Belehrung über die wesentlichen Inhalte der Versteigerungsbedingungen bzw. der Bezugsurkunde erfolgt (Limmer, S. 518). Darüber hinaus kann es sich empfehlen, die geschäftswesentlichen Teile der Bezugsurkunde zumindest in gekürzter Form auch in die vorzulesende Niederschrift aufzunehmen (Keidel/Winkler, § 17 BeurkG Rn. 57).

 

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Rechsprechung

WEG §§ 10 Abs. 2, 15, 23 Abs. 4

Kein Sondernutzungsrecht durch unangefochtenen Mehrheitsbeschluß

a) Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Vereinbarung, nicht auch durch bestandskräftig gewordenen Mehrheitsbeschluß begründet werden. Der Wohnungseigentümer fehlt hierzu die absolute Beschlußkompetenz (teilweise Aufgabe von BGHZ 54, 65 sowie Abgrenzung zu BGHZ 127, 99 und 129, 329).

b) Durch Beschlußfassung können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden dürfen, anderenfalls bedarf es einer Vereinbarung.

c) § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er für ungültig erklärt wurde, setzt voraus, daß die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluß entscheiden durften.

d) Ein trotz absoluter Beschlußunzuständigkeit gefaßter Beschluß ist nichtig.

e) Der Beschluß in einer Angelegenheit, welche die Regelung des Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betrifft, aber nicht mehr eine "ordnunggemäßige Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfechtbar.

BGH, Beschl. v. 20.9.2000 - V ZB 58/99

Problem

Die vorliegende Entscheidung des BGH zur sog. Pseudovereinbarung oder "Zitterbeschluß" wurde mit großer Spannung erwartet, da sie eine Abkehr von der bisher h. M. darstellt.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Wohnungseigentümer einer Gaststätte benutzte den zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Vorgarten als Freischankfläche. Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich, die Nutzung des Vorgartens im Rahmen des Lokalbetriebes zu genehmigen. Der Beschluß wurde nicht angefochten. Es war nun fraglich, ob der unangefochtene Mehrheitsbeschluß ein Sondernutzungsrecht zu Nutzung des Vorgartens begründen konnte. Die Entscheidung ergeht auf Vorlage des Kammergerichts (FGPrax 2000, 16 = ZMR 2000, 194), da das OLG Düsseldorf (FGPrax 1999, 13 = NZM 1999, 378) unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des BGH (BGHZ 54, 65) entschieden hatte, ein die Nutzung von Gemeinschaftseigentum zugunsten eines Wohnungseigentümers in Abweichung Teilungserklärung regelnder bestandskräftiger Eigentümerbeschluß sei als "Ersatzvereinbarung" für alle Beteiligten verbindlich, auch wenn er der Zustimmung alle Wohnungseigentümer bedürft hätte.

Entscheidung

Der BGH gibt die in BGHZ 54, 65 vertretene Auffassung auf und ist der Auffassung, daß der Eigentümerversammlung die Beschlußkompetenz für eine derartige Regelung fehlte, so daß der Beschluß nichtig sei. Der BGH weist darauf hin, daß die teilweise Aufgabe der Abgrenzung zur bisherigen Rechtsprechung geboten sei, weil die Praxis von der durch die Rechtsprechung eröffneten Möglichkeit bestehende Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluß abzuändern, vielfach ausufernden Gebrauch gemacht habe mit zum Teil fatalen Folgen. Dies geschehe entweder in der Erwartung, daß eine Anfechtung des rechtswidrigen Beschlusses aus Kostengründen unterbleibe oder in der Annahme, daß alles, was vereinbart werden könne, beschlossen werden dürfe. Diese Praxis stelle den gesetzlichen Regelungszusammenhang von Vertrags- und Mehrheitsprinzip auf den Kopf und widerspreche den Bestimmtheitsgrundsatz, wonach unter der Geltung des Vertragsprinzips eine im Gesetz nicht vorgesehene Mehrheitskompetenz einer eindeutigen Ermächtigen bedürfe. Außerdem werde § 10 Abs. 2 WEG umgangen und die Publizität des Grundbuchs entwertet. Da vereinbarungsändernde Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürften, ergebe sich der Inhalt des Wohnungseigentums nach dieser Praxis nicht mehr aus dem Grundbuch, sondern aus den Protokollen der Eigentümerversammlung. Dies laufe dem Gesetz zuwider. Es habe die Mehrheitsmacht bewußt auf bestimmte Angelegenheiten beschränkt und auf diese Weise dafür Sorge getragen, daß jeder Wohnungseigentümer darauf vertrauen könne, daß sein Eigentum mehrheitsfest sei.

Durch Beschluß können nach § 23 Abs. 1 WEG nur solche Angelegenheiten geregelt werden, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Beschluß entschieden werden könne. Anderenfalls bedürfe es einer Vereinbarung mit Grundbucheintragung nach § 10 Abs. 1 WEG. Die Begründung eines Sondernutzungsrechtes sei einer Beschlußfassung von vornherein entzogen. Die absolute Beschlußunzuständigkeit mache den Beschluß nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

 

WEG §§ 10, 15; BGB § 877

Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts

a) Betroffen von einer Eintragung in das Grundbuch ist jeder, desen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt werden kann.

b) Von der Löschung eines Sondernutzungsrechts in dem Wohnungsgrundbuch ist nur der begünstigte Eigentümer betroffen.

c) Die Löschung bedarf auch sachenrechtlich nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

d) Ein Sondernutzungsrecht kann schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht, sondern nur im Wege 

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einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben werden.

BGH, Beschl. v. 13.9.2000 - V ZB 14/00

Problem

Die vorliegende Entscheidung beruht auf dem Vorlagebeschluß des BayObLG vom 30.3.2000 (DNotI-Report 2000, 86). Der Berechtigte eines Sondernutzungsrechts hat in einer notarielle Urkunde auf sein Sondernutzungsrecht verzichtet und bewilligt und beantragt die entsprechende Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt verlangte die Vorlage der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungsberechtigten. Das BayObLG (ZWE 2000, 347) war der Auffassung, daß für die Löschung neben der Bewilligung der Beteiligten die Zustimmung der weiteren Wohnungseigentümer bzw. der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungsberechtigten nicht erforderlich sei. Es sah sich an dieser Entscheidung allerdings durch ein Urteil des OLG Düsseldorf gehindert (DNotZ 1996, 674).

Entscheidung

Der BGH weist darauf hin, daß die Frage, unter welchen Voraussetzungen das Sondernutzungsrecht gelöscht werden könne, unterschiedlich beurteilt werde. Ein gewichtigter Teil der Stimmen fordere die materiell-rechtliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer und leite hieraus die verfahrensrechtliche Notwendigkeit einer Löschungsbewilligung der gesamten Eigentümergemeinschaft ab (so auch OLG Hamm ZMR 1997, 34; Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11.Aufl., Rn. 2982 b). Eine im Vordringen befindliche andere Ansicht lassen demgegenüber die Bewilligung des begünstigten Eigentümers genügen, halte aber in materiell-rechtlicher Hinsicht ebenfalls die Mitwirkung alle Wohnungseigentümer zur Aufhebung des Sondernutzungsrecht für erforderlich (Böhringer, NotBZ 1999, 154, 162; Demharter, GBO, 23. Aufl., Anh. zu § 3 Rn. 61). Nach einer dritten Meinung sei weder materiell-rechtlich noch grundbuchrechtlich ein Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig (LG Augsburg, MittBayNot 1990, 175; Roll, ZWE 2000, 343).

Der BGH teilt die herrschende Auffassung, daß ein Sondernutzungsrecht schuldrechtlich nicht durch einseitigen Verzicht, sondern im Wege eines "actus contrarius" zu seiner Begründung nur durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1 WEG aufgehoben werden könne.

Der BGH ist aber weiter der Ansicht, daß die Löschung des Grundbucheintrags nicht einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedürfe. Die Eintragung einer Löschungsvermerks erfolge gem. § 19 GBO aufgrund einer Löschungsbewilligung des hiervon Betroffenen. Betroffen sei jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung nicht nur wirtschaftlich, sondern rechtlich beeinträchtigt werde. Der BGH differenziert dann weiter, daß die Löschung des eingetragenen Sondernutzungsrechts im Wohnungseigentum des Grundbuchs die schuldrechtliche Vereinbarung über den Ausschluß des Mitbenutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer an dem der Sondernutzung liegenden Teil des Gemeinschaftseigentums bis zum Abschluß einer materiell-rechtlichen Aushebungsvereinbarung unberührt bleibe. Sie beseitige nur deren dingliche Wirkung. Von der Löschung betroffen sei daher nur der begünstigte Eigentümer, denn er könne dem Sonderrechtsnachfolger einer anderen Wohnungseigentümers seine Berechtigung nicht mehr gem. § 10 Abs. 2 WEG entgegenhalten. Die anderen Miteigentümer seien dagegen - weil die schuldrechtliche Regelung weiter gelte - rechtlich nicht beeinträchtigt.

 

GmbHG § 5; UntG-DDR §§ 17 - 19

Inhalt der Sacheinlagefestsetzung

a) Gründen die Rückgabeberechtigten einer ehemaligen, im Jahre 1972 enteigneten Produktionsgenossenschaft des Handwerks zum Vollzug einer Umwandlung nach §§ 17 - 19 UntG eine GmbH, so finden gem. § 3 S. 2 UntG die Gründungsvorschriften des GmbH-Gesetzes uneingeschränkt Anwendung.

b) Bei der Sacheinlagefestsetzung nach § 5 Abs. 4 S. 1 GmbHG muß der Gegenstand der einzubringenden Sacheinlage im Gesellschaftsvertrag so genau bestimmt sein, daß über seine Identität kein Zweifel besteht.

BGH, Urt. v. 24.7.2000 - II ZR 202/98

Problem

Die vorliegende Entscheidung befaßt sich mit der Bestimmtheit der Sacheinlagefestsetzung einer GmbH-Satzung. Gegenstand des Verfahrens war eine Umwandlung einer PGH der ehemaligen DDR in einer GmbH. In der Präambel des Gesellschaftsvertrages war geregelt, daß die PGH sich auflösen und nach §§ 18, 19 UntG-DDR gemeinsam eine GmbH gründe. Über die Höhe und Aufbringung des Stammkapitals war geregelt, daß das Stammkapital 441.000 DM beträgt. Weiter war bestimmt: "In Höhe von 400.000 DM wird eine Sacheinlage in Form eines unteilbaren Fonds getätigt." Es war nun fraglich, ob die Sacheinlagevereinbarung im Gesellschaftsvertrag unwirksam war mit der Folge, daß die Gesellschafter dieser Sacheinlage die Einzahlung ihrer Stammeinlagen in bar schulden würden.

Entscheidung

Die BGH ist der Auffassung, daß die Festsetzung der Sacheinlage im Gesellschaftsvertrag mangels ausreichender Bestimmtheit der einzubringenden Gegenstände unwirksam sei. Voraussetzung einer wirksamen Sacheinlagefestsetzung sei, daß der Gegenstand der einzubringenden Sacheinlage im Gesellschaftsvertrag so genau bestimmt sei, daß über seine Identität kein Zweifel bestehe. Dies sei hier nicht der Fall. Es könne zwar aus der Klausel i. V. m. der Präambel entnommen werden, daß die Sacheinlage aus dem unteilbaren Fonds, d. h. aus dem Betriebsvermögen der PGH bestehen sollte. Um welche konkreten Vermögensgegenstände es sich dabei handeln solle, gehe aus dem Gesellschaftsvertrag aber nicht hervor. Es werde dort auch nicht auf eine Vermögensaufstellung Bezug genommen. Eine Spezifizierung der zu übernehmenden Vermögensgegenstände wäre zwar u. U. entbehrlich gewesen, wenn sämtliche Aktiva und Passiva übernommen worden wären. 

DNotI-Report 22/2000 November 2000

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Zum Vermögen gehörten aber außer den Betrieben der beiden PGH auch andere Betriebe, weshalb eine Verpflichtung des VEB erfolgen sollte. In einem solchen Fall der beabsichtigten Einbringung nur eines Teiles des Betriebsvermögens eines Unternehmens sei eine genaue Bezeichnung der einzubringenden Aktiva und Passiva unerläßlich, weil sonst jeglicher konkreter Anhaltspunkt für die Identität der die Sacheinlage bildenden Vermögensgegenstände fehle.

 

BGB §§ 123, 242

Anfechtung bei arglistiger Täuschung

Für die Frage, ob die Rechtslage des Getäuschten beeinträchtigt ist, kommt es auf den Zeitpunkt der Abgabe der Anfechtungserklärung an, nicht den des Zugangs.

BGH, Urt. v. 30.6.2000 - Z VR 149/99

Problem

Mit notariellem Vertrag erwarb der Kläger von dem Beklagten unter Gewährleistungsausschluß eine vermietete Eigentumswohnung. In der Teilungserklärung ist bestimmt, daß der Erwerber für Wohngeldrückstände des Veräußerer haftet. Der Veräußerer erklärte in dem Vertrag, daß Wohngeldrückstände nicht bestünden. In Wirklichkeit bestanden Wohngeldrückstände in Höhe von 11.000 DM. Dem Käufer wurde in einem gegen den Verkäufer rechtshängigem Wohngeldverfahren der Streit verkündet. Daraufhin erklärte der Käufer die Anfechtung des Vertrages.

Entscheidung

Der BGH bejaht die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB. Der Verkäufer habe wahrheitswidrig erklärt, Wohnungeldrückstände bestünden nicht. Der Anfechtung stehe auch nicht der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Zwar könne eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die Rechtslage des Getäuschten durch die arglistige Täuschung nicht oder nicht sehr beeinträchtigt sei. Der Grundsatz von Treu und Glauben erfordere es aber nicht, daß der Anfechtungsberechtigte zunächst abwartet, ob der Täuschende die durch die Täuschung verursachte Beeinträchtigung alsbald beseitigt, ob also der Verkäufer die Wohngeldrückstände selbst zahlt.

 

TKG § 57; BGB § 1090

Dienstbarkeit zur telekommunikativen Nutzung

Verlegt der Inhaber eines Leitungsrechts eigenmächtig gegen den Willen des Grundeigentümers eine nach § 57 Abs. 1 TKG zu duldende neue Leitung, ist dies keine verbotene Eigenmacht.

Eine Dienstbarkeit, die dem Inhaber die unterirdische Verlegung, den Betrieb und die Unterhaltung einer Ferngasleitung mit Kabel und Zubehör (betriebsinterne Überwachungsleitung) gestattet, berechtigt nicht zu einer umfassenden telekommunikativen Nutzung der belasteten Grundstücke.

Der Anwendungsbereich von § 57 Abs. 1 Nr. 1 TKG ist nicht auf Inhaber von Leitungsrechten beschränkt, die zugleich über eine Übertragungswegelizenz verfügen und in dieser Auslegung verfassungsrechtlich unbedenklich.

Ein Grundstückseigentümer hat einen Anspruch auf einmaligen Ausgleich in Geld auch dann, wenn eine bislang nur der betriebsinternen Überwachung dienende und entsprechend dinglich abgesicherte Telekommunikationsleitung zu einer Leitung umgebaut wird, die zu Telekommunikationsdienstleistungen für die Öffentlichkeit dient.

Die Höhe dieses Anspruches richtet sich in erster Linie nach dem Entgelt, das nach den jeweiligen Marktverhältnissen für die Einräumung eines Leitungsrechts zu allgemeinen Telekommunikationszwecken gezahlt wird.

BGH, Urt. v. 7.7.2000 - V ZR 435/98

Problem

§ 57 Abs. 1 TKG begründet eine generelle Duldungspflicht eines Grundstückseigentümers hinsichtlich des Betriebes, der Errichtung oder Erneuerung von Kommunikationslinien, die auf seinem Grundstück verlaufen. Eine Duldungspficht besteht dann, wenn auf dem Grundstück ein durch ein Recht gesicherte Leitung oder Anlage nun auch für die Einrichtung, den Betrieb und die Erneuerung einer Telekommunikationslinie genutzt wird und dabei die Nutzbarkeit des Grundstücks nicht dauerhaft zusätzlich eingeschränkt wird. Voraussetzung ist, daß das Grundstück bereits vor der Aufnahme einer neuen Telekommunikationslinie für eine Leitung oder Anlage genutzt wurde (vgl. im einzelnen Kirchner, MittBayNot 2000, 202).

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks. 1992 gestattete er der Beklagten, auf diesem Grundstück innerhalb eines 8 m breiten Schutzstreifens eine Ferngasleitung zu verlegen und zu nutzen. 1995 verlegt das beklagte Telekommunikationsunternehmen ohne Wissen des Klägers eine leitungsstärkeres, mit 30 Fasserplan bestücktes LWL-Kabel, das nicht nur zur Datenübermittlung, sondern auch zur Erbringung von Telekommunikationsdienstleitungen geeignet war. Der Grundstückseigentümer wollte die Inbetriebnahme des Kabels untersagen.

Entscheidung

Nach Auffassung des BGH besteht kein Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruchs. Der Kläger müsse nach § 57 Abs. 1 Nr. 1 TKG die Bestückung des vorhandenen Kabelschutzrohrs mit einem leistungsstärkeren Kabel dulden.

 

DNotI-Report 22/2000 November 2000

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Hinweise für die Praxis

Das Bundesministerium der Finanzen hat in einem Erlaß (IV C 3 - S 2256 - 263/00) vom 5. Oktober 2000 zu "Zweifelsfragen zur Neuregelung der Besteuerung privater Grundstücksveräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG" Stellung genommen. Der Erlaß kann im Internet unter www.dnoti.de abgerufen werden.

 

Literatur

Langenfeld, Gerit, Handbuch der Eheverträge und Scheidungsvereinbarungen, Verlag C. H. Beck, 4. Aufl. München 2000, 427 Seiten, 98 DM (inkulive Mustertexten auf Diskette)

Das Standardwerk zu notariellen Vertragsgestaltung bei Eheverträgen und Scheidungsvereinbarungen, der Langenfeld, liegt in 4. neu bearbeiteter Auflage vor und ist deutlich angewachsen. Die 4. Auflage erfuhr umfangreiche Änderungen, insbesondere im Hinblick auf die familienrechtliche Gesetzgebung des Jahres 1998. Zwei neue Kapitel wurden angefügt: ehebezogenen Rechtsgeschäfte und Kapitel über Vereinbarungen anläßlich der Ehescheidung. In diesen finden sich umfangreiche Vertragsmuster für die verschiedenen Arten der Scheidungsvereinbarungen. Besonders positiv hervorzuheben ist die beigefügte Diskette, in der eine Vielzahl der im Buch behandelten Vertragsmuster elektronisch verfügbar ist. Langenfeld ist es wiederum gelungen, ein Werk aus einem Guß zu schaffen, das in bewundernswerter Weise praktische und wissenschaftliche Bedürfnisse vereint. Die Vielzahl der Formulierungsvorschläge macht das Werk zu einem unverzichtbaren Helfer in der notariellen Praxis.

Notar a. D. Dr. Peter Limmer

Hinweis:

Da die Zeitschriftenrundschau der DNotZ nicht fortgeführt wird, finden Sie zukünftig an dieser Stelle des DNotI-Reports Hinweise auf aktuelle, notarrelevante Zeitschriftenbeiträge.

M. Bengel, Die Pflichtteilsproblematik beim Tod des Nacherben vor Eintritt des Nacherbfalls, ZEV 2000, 388

W. Böhringer, Zehn Jahre liegenschaftsrechtliches Sonderrecht in den neuen Bundesländern, VIZ 2000, 569

H. Henze, Aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Aktienrecht, BB 2000, 2053

G. Langenfeld, Ehebedingte Zuwendung unter dem Gesichtspunkt der Gläubigeranfechtung und der Pfändung von Rückforderungsansprüchen, ZEV 2000, 391

W. Reimann, Ende der Testamentsvollstreckung durch Umwandlung?, ZEV 2000, 381

P. Rombach, Beteiligung von Führungskräften an Aktiengesellschaften, MittRhNotK 2000, 313


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Die im DNotI-Report veröffentlichten Gutachten und Stellungnahmen geben die Meinung der Gutachter des Deutschen Notarinstituts und nicht die der Bundesnotarkammer wieder.

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